59 logements collectifs « Les jardins de Stains »
OBS-538
« Les mots du maître d’oeuvre »
Ce projet est basé sur un partenariat d’innovation qui associe Linkcity (le promoteur), Bouygues Habitat Social (le constructeur) et Seine-Saint-Denis habitat (l’acheteur et l’initiateur du projet). Dans ce cadre, ces trois acteurs s’engagent à travailler à marge nulle afin d’expérimenter une méthode innovante de pilotage d’un projet de construction de logements sociaux, qui permette :
• De diminuer le coût du logement et produire ainsi une offre de logements sociaux « abordables » pour des ménages à bas revenus, aujourd’hui exclus des attributions de logements sociaux ;
• D’augmenter le « reste-pour-vivre » des futurs habitants.
Ensemble, ils ont développé un programme de 59 logements adaptés spécifiquement aux besoins des demandeurs de logements sociaux du territoire de la Seine-Saint-Denis et de la Ville de Stains, intitulé « Les Jardins de Stains », qui se situera dans la ZAC des Tartres et sera livré début 2022. Ce projet s’inscrit dans le Programme d’Investissement d’Avenir de Stains porté par l’ANRU.
Pour proposer ces logements à prix plus abordables, cette opération s’appuie sur plusieurs innovations :
• Pour rendre ces logements accessibles, l’Action Tank Entreprise & Pauvreté a réalisé une analyse très fine des besoins locaux et proposé une programmation sur mesure afin de répondre à la demande, tout en maintenant un bilan financier équilibré et en intégrant les demandes et pratiques de SSDh et en garantissant les attentes des partenaires (Etat/Ville de Stains/Plaine Commune)
• La mise en place d’une méthode de pilotage de projet itérative qui associe, dès les 1ères phases de conception, les habitants, mais aussi l’ensemble des acteurs qui jouent un rôle durant les phases de construction et d’exploitation d’un bâtiment (maître d’ouvrage, architectes, bureaux d’études, collectivités, constructeurs, société de maintenance, …), autour d’une question simple : comment diminuer le coût du logement sans en diminuer le confort.
• L’utilisation d’un outil de modélisation partagée qui permet de documenter en coût global l’impact qualitatif ou quantitatif de tous les choix de conception sur les quittances des futurs locataires.
• L’analyse, grâce à cet outil, de l’impact financier des leviers de diminution du coût du logement identifiés durant des ateliers de co-conception, qui portaient aussi bien sur l’architecture, les matériaux et équipements, la maintenance, les espaces collectifs, les normes et les sources de financement.
• La validation de façon collégiale des leviers d’économie pour les futurs habitants retenus sur l’opération et la réalisation d’un projet en conséquence.
• Un accompagnement des locataires – déjà ciblés – grâce à une Assistance à Maitrise d’Usage (AMU) lors de la phase chantier et pos-livraison pour apprendre les éco-gestes et aboutir à une gestion participative des espaces communs (gains sur les charges locatives d’entretien)
Le résultat de cette démarche est ainsi la production de 59 logements avec un coût du logement pour le futur habitant diminué de 15% par rapport à des logements sociaux « classiques », soit des économies de l’ordre de 100€ environ par logement / par mois.
Ces deux projets prouvent l’attachement de Seine-Saint-Denis habitat à bousculer les pratiques professionnelles dans la mise en œuvre de projets concrets au profit du développement durable de son patrimoine et de l’amélioration des conditions de vie de ses locataires.
Mais, en sus de ces expériences sur les procédés (dé)constructifs de demain, Seine-Saint-Denis habitat accorde de l’important à la mise en œuvre de projets qui valorisent l’humain et bénéficient directement à ses locataires. C’est pourquoi sa politique d’innovation se traduit aussi à Stains par la réalisation d’une ressourcerie de quartier spécialisée dans le traitement des punaises de lits, à Romainville par des réalisations au profit de l’agriculture urbaine ou, à Epinay-sur-Seine, par l’engagement d’une mission d’appui au profit de la production d’espaces extérieurs « non genrés ».
39 % T1-T2 ; 37 % T3 ; 24 % T4-T5
• Financements : 17 % PLAI ; 63 % PLUS ; 20 % PLS.
• 260 m² de panneaux photovoltaïques en toiture pour de l’autoconsommation collective
• Système de récupération de chaleur sur eaux grises
• Elaboration d’un projet social, avec l’écriture d’une charte de vivre-ensemble par les locataires
Les distinctions :
• Lauréat de l’AMI Ville durable et solidaire 2016
• Finaliste des Trophées de l’Innovation Hlm par l’USH 2018
• Prix du Jury du Grand Prix ESSEC Ville solidaire et Immobilier responsable 2019
• Lauréat Programme Solidaire des Trophées Logement & Territoires Immoweek 2020
La certification :
NF Habitat HQE / Label Passivhaus (1er bâtiment labélisé Passivhaus sur l’EPT Plaine Commune)
Label Passivhaus (besoins en chauffage inférieurs à 15 kWh/m²/an), RT 2012 -20 %, NF
59 logements collectifs « Les jardins de Stains »
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