Construction et réhabilitation de 14 logements sociaux

OBS-207
1 / INSERTION URBAINE ET TERRITOIRE
L’opération se situe au sein d’un îlot triangulaire, le long de l’avenue du Général Leclerc, à proximité du secteur sud de la cité des 4 000, classée en zone urbaine sensible (ZUS), et d’une station de la ligne de tramway T1. Le secteur est depuis le milieu des années 1980 en pleine reconversion : les barres Debussy,puis Ravel, Presov et Renoir ont été démolies pour faire place à des projets plus denses et d’échelle plus réduite. Les espaces publics ont également été réaménagés. De nouveaux équipements sont venus compléter l’ensemble. Bénéficiant d’une subvention ANRU s’élevant à 44 499 € (3,75 % du coût travaux TTC), cette opération s’inscrit dans une politique de relogement de familles issues de la cité des 4000 et de résorption de l’insalubrité.Au-delà de la réhabilitation de 8 logements au confort très sommaire, il s’agit de densifier cet ancien terrain vague et de proposer une continuité urbaine le long de l’avenue.

2 / ÉTAT DES LIEUX ET DIAGNOSTIC
L’opération se compose de la réhabilitation d’un petit immeuble insalubre du début du 20ème siècle et de l’implantation sur sa parcelle mitoyenne, un ancien terrain vague, de 6 logements sociaux neufs avec parking. Il s’agit d’une parcelle exiguë, extrêmement contrainte par sa géométrie complexe et parles règlements d’urbanisme, en particulier le prospect. Ce dernier engendre une surface constructible réduite par les servitudes de vues en arrière de parcelle. De plus, la vue principale de la parcelle est tournée au nord vers l’avenue mais aussi vers les nuisances acoustiques. Le bâtiment à réhabiliter s’élève à R+3. Il présente des qualités architecturales et constructives : une façade en brique, un escalier en bois,des carreaux de ciment dans le hall.En 2003, l’agence ‘LEMÉROU, architecture etc. remporte un marché négocié sur note d’intention contre deux autres équipes. Dans le cadre de leur analyse, les lauréats ont axé leur propos sur le confort et l’usage. Ils ont tenu à conserver au maximum l’ensemble existant, construit en brique, et à utiliser ce même matériau pour le nouveau bâtiment, afin de créer une continuité visuelle. Les architectes ont également choisi d’organiser les vues en fonction de l’ensoleillement et des nuisances tout en prenant en compte le prospect. Ils ont défi ni une enveloppe qui, in fi ne, se positionne aux limites des contraintes propres à la parcelle et du plan d’occupation des sols (POS). Les concepteurs avaient envisagé une circulation en façade, suggestion qui ne sera pas retenue. Enfin, l’accent a été mis sur des prescriptions environnementales et sanitaires, alors que peu de projets s’en préoccupaient à cette époque.

3 / ACTEURS DU PROJET ET PLANIFICATION
L’opération résulte de l’opportunité pour l’office HLM d’acquérir en 2002 un petit immeuble privé et,par souci de rentabilité opérationnelle, d’acheter le terrain mitoyen vierge pour réaliser un ensemble de 14 logements. Son lotissement marque une transition de gabarit entre l’immeuble à R+3 à réhabiliter et la maison individuelle à R+2 qui l’encadre. L’immeuble existant était habité, principalement par des personnes âgées vivant dans de petites surfaces sans salle de bains. Avant les travaux de réhabilitation, le maître d’ouvrage a procédé au relogement des occupants dans des communes limitrophes et à La Courneuve. Aucun n’a souhaité être relogé sur place.Lors des études de faisabilité, des vues principales (fenêtres) ont été placées trop proches des limites séparatives, ce qui a entrainé des difficultés au moment du dépôt du permis de construire. Un accord amiable a finalement été trouvé par la ville, qui soutenait l’opération, avec les voisins ; une indemnité leur a été versée en échange d’une servitude de vue sur une partie de leur parcelle, car celle-ci devenait non constructible (contrat de cour commune). Les travaux ont démarré en 2006, en entreprise générale avec une vingtaine de sous-traitants. Ils se sont achevés en 2008 avec un retard qui s’explique notamment par un appel d’offre demeuré infructueux faute d’entreprise disponible pour une opération de cette taille. La réhabilitation a été livrée quelques mois avant le nouveau bâtiment. L’implication tardive des gestionnaires, plusieurs changements de chargés d’opération et des difficultés à notifier le marché dans un contexte où aucune entreprise ne souhaitait s’engager sur des petits projets ont perturbé le déroulement des études.

4 / PROGRAMME ET INTENTIONS
Les architectes ont conservé les principes annoncés au moment de la note d’intention.Pour le bâtiment neuf, les séjours se tournent majoritairement vers le coeur de l’îlot, au sud et au calme,tandis que les pièces humides créent un tampon acoustique, au nord, et protègent de l’agitation de l’avenue. La circulation verticale se loge en façade principale au nord. Les architectes ont opté pour un développé de façade en peau métallique sombre au sud. L’option initialement proposée de réaliser cette façade en bois n’a pas été retenue par la maîtrise d’ouvrage pour des raisons budgétaires et par crainte d’une trop faible pérennité. Le bâtiment est réalisé au maximum de la surface constructible autorisée.Les typologies de l’immeuble réalisé se composent de 2 F2, 2F3, 1 F4 et 1 F5.Pour le bâtiment réhabilité, les architectes ont conservé le maximum d’éléments existant, notamment les planchers. La plupart des menuiseries en bois avaient été changées par des cadres en PVC et les quelques unes restantes en bois l’ont donc été également à l’occasion du projet. L’immeuble réhabilité comporte 4F1bis, 1 F2 et 3 F3 avec des espaces de caves.

5 / CONSTRUCTION, CHANTIER ET MATÉRIAUX
La défaillance de plusieurs sous-traitants a compliqué le déroulement du chantier. Celui-ci a été réalisé en deux tranches parallèles : l’une en réhabilitation, l’autre en neuf, livrées successivement avec un décalage de trois mois. Plusieurs malfaçons ont dû être reprises, avec pour conséquence un retard de six mois par rapport à la date de livraison prévue. Finalement, l’entreprise générale a repris les lots défaillants et finalisé le chantier. Les façades maçonnées ont été réalisées en parpaings pleins, très lourds à manipuler mais indispensables pour supporter le bardage métallique. La prise en compte de ces éléments a renforcé la difficulté de mise en oeuvre sur un chantier où l’utilisation d’une grue était impossible étant donnée l’exiguïté de la parcelle. Cependant, les architectes sont parvenus à obtenir les prestations souhaitées, parmi lesquelles les menuiseries en pvc laqué noir, qui renforcent le dessin très épuré des façades. Le soubassement en béton brut, mal exécuté, a pu être repris par les architectes qui ont proposé, selon un dessin qui s’intègre à la façade, un bouchardage et des petits rebouchages irréguliers.