Réhabilitation de 33 logements PLUS

8-10 rue Dohis, 93200 Saint-Denis

OBS-133
Entre canal et autoroute A1, la rue Dohis est située dans une zone plutôt enclavée de Saint-Denis (93). Face au Stade de France, le quartier est cependant coupé de la Plaine Saint-Denis, vaste secteur transformé au cours des deux décennies passées et du centre ancien. Dépourvu des fastes de la basilique comme de celles des constructions contemporaines de La Plaine, ce secteur présente cependant de sérieux atouts notamment des commerces de proximité, un accès au métro (ligne 13) et la présence du canal aux berges réaménagées. Il fait actuellement l’objet d’une opération de Renouvellement urbain. C’est dans ce cadre que le projet d’acquisition – amélioration du numéro 8-10 a été décidé grâce à une convention ANRU (Agence nationale pour la rénovation urbaine) et un cofinancement ADEME-Région. L’immeuble, réalisé entre 1907 et 1910, est construit en briques et est haut de cinq étages. Il comportait 49 logements, des T2, desservis par deux escaliers. Le bâtiment était en mauvais état, voire insalubre. Les objectifs étaient de le conserver et de lui garder son aspect original mais de le mettre en conformité en terme de confort et de sécurité, de restructurer les logements, tous du même type, et enfin de l’adapter aux nouvelles exigences environnementales. De fait, une attention particulière a été apportée aux performances énergétiques bien que les travaux aient débutés avant la Réglementation thermique sur l’existant. Comme dans tout projet ANRU, une concertation avec les habitants à chaque étape du projet est mise en oeuvre, du diagnostic préalable à l’évaluation finale en passant par la période du chantier. Cette mission a été confiée par La Maison du CIL, à un maître d’oeuvre social (André Moreau, Conseil-Consultant Ingénierie et Communication sociale). En amont du projet, il a mené une enquête auprès des habitants afin de connaître à la fois leurs souhaits et leurs besoins. Cette démarche a permis de mettre en place la meilleure stratégie pour une opération « tiroir ». Tous les habitants ont pu négocier des protocoles d’accords pour leur relogement dans l’immeuble selon leurs choix (étage, typologie). Ceux qui préféraient quitter la rue Dohis, ont signé des protocoles de relogement ou d’indemnisation. Les problèmes de squat ont été résolus. De la concertation avec les habitants ainsi que des exigences de sécurité, notamment rendre accessible aux services de secours tous les logements situés au-dessus de 8 mètres, est vite apparue la nécessité d’avoir des appartements traversants à partir du deuxième étage et de diversifier les typologies. La structure, façades porteuses et refend intermédiaire en maçonnerie, briques et mâchefer a permis une certaine souplesse pour la restructuration. Dorénavant l’immeuble comporte trois T1, douze T2, treize T3, et cinq T4, aux standards de conforts d’une opération neuve. A l’exception des T1, situés côté rue et des T2 du 1er étage, tous les appartements sont traversants. Leur petite taille a conduit les architectes à préférer des cuisines ouvertes et des salles d’eau. Les planchers en métal hourdis ont été conservés ainsi que les parquets sur lesquels ont été posés des sols souples. Les parties communes ont gardé leur charme 1900 mais ont gagné en modernité et en sécurité. De nouvelles portes d’accès en acier à ventouse, largement vitrées, avec interphones, ont apporté de la clarté aux halls d’entrée dont le décor, carreaux de ciments polychromes au sol et carrelage type métro avec carreaux bruns sur les murs a été préservé. De même, les cages d’escaliers, dotées de trappes de désenfumage vitrées et de nouvelles portes palières peintes en couleur vive, ont gardé leur parquet et leurs rampes d’époques. Si cette opération se signale par une démarche sociale attentive et un projet architectural cohérent, elle témoigne également d’une approche environnementale de qualité. Même si l’immeuble bénéficie d’expositions favorables des façades, nord/ouest – sud/est (côté rue) elles ont été isolées par l’intérieur en polystyrène (7 cm). Les menuiseries extérieures ont été remplacées par des fenêtres en PVC à double vitrage, avec persiennes. Le système d’éco-gestion de l’énergie inclue le remplacement des émetteurs de chaleur par de nouveaux convecteurs plus performants et la production d’eau chaude collective par des capteurs solaires installés sur la toiture côté sud-est (avec appoint électrique). Les nouveaux équipements sanitaires assurent la limitation de la consommation d’eau grâce à des robinets mitigeurs et des chasses d’eau 3/6 l. Les anciennes peintures chargées de plomb ont été déposées, encapsulées et évacuées vers la décharge. Les nouveaux matériaux, peinture, revêtements de sol, ont été sélectionnés parmi les produits non polluants. Une VMC simple flux a été mise en place pour assurer une bonne ventilation. Ce type d’immeuble en brique, modeste mais plein de charme, est très représenté dans la banlieue ouvrière. La distribution en très petits appartements identiques correspond souvent à d’anciens meublés. Cette configuration rigide rend leur évolution difficile et de fait, ils sont souvent transformés en hôtel ou bien racheté par des organismes d’HLM. C’est le cas de celui-ci auquel La Maison du CIL a offert une seconde vie. La qualité de la réhabilitation et l’attention au développement durable lui a valu une mention spéciale dans les Clés de l’Habitat Durable en Seine-Saint-Denis, dans la catégorie « les opérations de réhabilitation ».

Programme

réhabilitation en acquisition – amélioration avec restructuration en milieu occupé de 49 logements (33 PLUS à la fin des travaux)

Concepteur(s)
Maître(s) d'ouvrage(s)
Types de réalisation
Année de réalisation
2009
Surface(s)
2106 m² (SHON)
Coûts
3 800 000 € HT
Crédit photos
BORDERIOUX-DI LEGGE
Réalisation mise à jour / donnée
septembre 2022