Transformation de bureaux en logements à Pantin - PANTIN

29-31 Rue Delizy, 93500 PANTIN

OBS-459
« Les mots du maître d’ouvrage et du maître d’oeuvre »

La transformation de bureaux en logements est une véritable opportunité pour développer du logement en secteur dense, dans un contexte de pénurie foncière.
Pour autant, elle peut se heurter à des contraintes techniques, financières, fiscales, réglementaires, ou de respect de la loi SRU.
Mais elle a des atouts indéniables en matière de réduction de CO2 et de nuisances de chantier par rapport à une construction neuve comme en termes d’acceptabilité par la population.

L‘opération Délizy à Pantin a été pour 3F une nouvelle opportunité.
Menée en étroite collaboration avec la collectivité, elle a été montée en conception-réalisation avec le groupement croixmariebourdon architectes associés /Eiffage, ce qui nous a permis de sécuriser techniquement et financièrement l’opération.

Pierre Paulot, Directeur de la maîtrise d’ouvrage – Immobilière 3F, Groupe Action Logement

Diversifier la ville, valoriser le bâti

La Ville de Pantin a entrepris depuis plusieurs années une vaste opération de renouvellement urbain le long du canal de l’Ourcq. Les opérations de démolition/ reconstruction et de reconversion accompagnent le rééquilibrage et la diversification de la première couronne parisienne. Ce quartier, autrefois monofonctionnel, accueille de nouveaux usages, définit de nouvelles polarités, valorise équipements et commerces, et associe lieux de travail et lieux de vie en réduisant les trajets métropolitains.

A l’heure de la crise environnementale, sanitaire et financière et de l’avènement du télétravail, la transformation de bureaux en logements offre un devenir au patrimoine tertiaire inoccupé.

Le Groupe 3F et croixmariebourdon architectes associés explorent depuis plusieurs années la capacité du bâti tertiaire à muter, en valorisant le « déjà construit » dans une démarche fonctionnelle et durable ambitieuse. Cette approche fait émerger de nouvelles bases pour la conception de logements de grande qualité et la construction de nouveaux bâtiments évolutifs.

L’opération de transformation prend place au sein d’une vaste copropriété arborée comportant des immeubles de logements et de bureaux. Il s’agit de transformer en logements familiaux 2 plots de bureaux sur un ensemble de 3 construits au début des années 80.

Des logements sur un plateau

Sur 7 et 8 niveaux, les deux plots de bureaux à transformer se composent, à l’image du 3ème plot conservé, de plateaux de 20x20m supportés par un système poteaux/poutres en béton. Chaque étage dispose d’une hauteur sous dalle d’environ 2m80.

Un noyau central maçonné abrite le palier et les circulations verticales. La disposition alternée des plots offre un grand potentiel de transformation (éclairement, distribution). Le parti de transformation établit un procédé qui valorise l’ouvrage déjà construit comme le programme de l’opération. La capacité d’un niveau courant est établie à 5 logements : 1T4 +2T3 +2T2.

Les surfaces des appartements étant plafonnées, la surface résiduelle est valorisée et rassemblée dans les angles des plateaux afin d’augmenter le linéaire de façades et de créer des espaces intermédiaires généreux et appropriables tout au long de l’année.

La plupart des logements profitent ainsi d’une loggia d’angle de 9m² valorisable dans le bilan d’opération.

Le principe d’étage courant d’une grande rationalité permet de proposer des logements compacts à forte qualité d’usage, profitant d’une double orientation à partir du 2P.

La superposition des fonctions (jour/nuit) procure une grande facilité de gestion (nuisances, entretien) et une forte capacité d’évolution.

Habitabilité des logements, une pièce en plus

Les programmes de logements neufs sont très codifiés (organisation, surfaces). La transformation de l’existant offre les qualités supplémentaires liées aux caractéristiques des anciens plateaux de bureaux et produit des appartements exceptionnels : spacieux, lumineux et flexibles.
Les pièces de vie ont une hauteur sous plafond majorée de 2,70m.

Les logements profitent de façades fortement vitrées (34% au lieu des 16% requis habituellement). Les châssis (tous ouvrants) sont toute hauteur jusqu’à la retombée de poutre (rapport au ciel). Les allèges basses (75cm) surmontées d’un vitrage formant garde-corps permettent d’adosser un bureau et de voir à l’extérieur en position assise.

La loggia implantée à l’angle des logements constitue une pièce en plus en prolongement des pièces de vie. Elle crée une double circulation entre cuisine et séjour. Espace tampon et tempéré, elle permet de multiples usages selon les saisons ou les besoins des locataires : jardin d’hiver, salon, repas, jeux, travail à la maison… Les allèges pleines, la présence de celliers individuels à chaque étage et de locaux communs spacieux et fonctionnels permettent de réduire les éventuelles nuisances d’usage.

Une nouvelle expression architecturale

Les façades existantes sont constituées de fenêtres filantes horizontales reposant sur des allèges béton rapportées. Le parement aluminium et verrier est déposé, de même que les allèges de béton.
L’entablement en pierre existant au rez-de-chaussée est conservé et associé à la recomposition des façades et de la séquence d’accueil. Dans les étages, la nouvelle façade, supportée par une structure métallique, est composée de larges baies au rythme régulier qui évoquent les locaux d’activités réhabilités le long du Canal et identifie une nouvelle qualité résidentielle.
Elle reçoit un parement en clins verticaux d’acier laqué Eclectik de Arval. Les éléments à emboitement et fixations invisibles alternent 3 profils qui dessinent une composition libre et vibrante.

L’animation architecturale et l’affirmation de la valeur domestique des façades sont aussi assurées par les parois vitrées pliantes et les horizontales changeantes des stores orientables qui protègent les loggias.

Les ouvrages de façade composent un ensemble sobre et élégant qui prend une place intégrée et spécifique parmi les immeubles de bureaux et de logements existants.

Traitement des abords : créer la domesticité

Le bâtiment fait partie d’une vaste copropriété regroupant, à l’échelle de l’ilot, des bâtiments de bureaux et de logements au sein d’un espace planté ouvert. Cet espace très morcelé subit l’impact de nombreuses infrastructures (parking sous dalle, soutènements).

Le projet paysager consiste à établir des liens tout en sécurisant les abords. Ils atténuent l’impact des changements de niveaux pour constituer un espace résidentiel agréable et cohérent.
Le traitement des espaces extérieurs définit une adresse et une domesticité nouvelles.
L’aménagement des abords définit une séquence d’entrée progressive qui associe des talus plantés, le hall traversant et le jardin intérieur dans une succession de nivellements qui structurent la qualité résidentielle.

Les talus rattrapent ainsi le niveau de la dalle de parking et permettent de planter des arbres en pleine-terre en complément des arbres existants. Ils définissent un nouveau sol de référence, lisible et continu pour rejoindre le hall de plain-pied. Les aménagements en pied d’immeuble permettent de créer une mise à distance qualitative et de faire pénétrer la lumière dans les logements par le biais de jardins d’agrément simples, robustes et qualitatifs.

Économie circulaire : réemploi des matériaux

Afin de limiter la production de déchets, l’opération de curage des bâtiments de bureaux a fait l’objet d’une campagne de réemploi dans un cadre expérimentale.

En collaboration avec l’équipe chantier de l’entreprise Eiffage, un ensemble de matériaux a été diagnostiqué pour faire l’objet d’une dépose méthodique. Celle-ci a pour but d’optimiser le réemploi des matériaux déposés, et d’évaluer leur capacité à trouver une 2ème vie.
Les matériaux concernés sont les menuiseries intérieures (portes, serrureries) l’appareillage électrique (courants forts, courants faible, radiateurs), les équipements sanitaires (ballon ECS, lavabos, vasques,…), et les revêtements de sol (moquette en dalles).
Au total, 20 m3 de matériaux ont été récoltés et évacués sur une Plateforme de Réemploi de l’Association RéaVie, où ils ont été stockés, triés et reconditionnés.

Cette expérimentation a démontré la pertinence d’appliquer les principes de l’économie circulaire sur les chantiers de restructuration par le réemploi de matériaux issus de la déconstruction sélective.

A l’avenir, il conviendra d’intégrer cette démarche dès la préparation de chantier dans le but de maximiser le volume des matériaux remployés.

Programme

conception-réalisation pour la transformation de bureaux en 70 logements sociaux
Certification : BBC RT 2012 – 20%, Cerqual Habitat et Environnement profil A option conception économe en charges

Maître(s) d'ouvrage(s)

Année de réalisation

Surface(s)

Surfaces terrain 1700 m² / SPC 5400 m²

Coûts

7,4 millions d'euros HT

Documents

Crédit photos

Shimmura

Date de mise à jour

05/05/2021